מדריך: כמה עולות דירות מקבלן בתל אביב ומהן העלויות הנלוות שחשוב להכיר?

רכישת דירה חדשה בתל אביב: מה באמת משפיע על המחיר?

תל אביב ממשיכה להיות הלב הפועם של שוק הנדל"ן בישראל, והביקוש עבור דירות מקבלן בתל אביב נשאר גבוה באופן עקבי. בין אם מדובר בפרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38/2 או פינוי בינוי) ובין אם במגדלי יוקרה חדשים, טווח המחירים בעיר הוא רחב ביותר ומושפע מפרמטרים מגוונים כמו מיקום מדויק, קרבה לים, קומה, מפרט טכני ושלב הפרויקט.

במדריך זה תמצאו פירוט מקיף של עלויות דירות חדשות מקבלן לפי אזורים, לצד ניתוח מעמיק של העלויות הנלוות אשר לעיתים קרובות תופסות את הרוכשים לא מוכנים. משרד סוסייטי נכסים, הפועל ברחוב דיזנגוף 214 בתל אביב משנת 1983 בהובלת אלון דהאן, מרכז עבורכם את כל הנתונים שחשוב להכיר לפני שנכנסים לעסקה.

כמה עולות דירות מקבלן בתל אביב? טווחי מחירים לפי אזורים

מחיר ממוצע למטר מרובע בעיר נע כיום בין 35,000 ש"ח באזורים מתפתחים בדרום העיר לבין למעלה מ-100,000 ש"ח למטר בפרויקטים יוקרתיים על קו החוף ובמרכז העיר.

• דרום תל אביב (פלורנטין, שפירא, יד אליהו): מחיר ממוצע של 35,000 עד 48,000 ש"ח למ"ר. דירת 3 חדרים חדשה מקבלן באזורים אלו תעלה בטווח של 2,900,000 ש"ח עד 4,200,000 ש"ח.
• מרכז העיר ולב תל אביב (אזור דיזנגוף, רוטשילד, אבן גבירול): מחיר ממוצע של 55,000 עד 85,000 ש"ח למ"ר. דירת 3-4 חדרים בפרויקטים חדשים תעלה בטווח של 5,500,000 ש"ח עד 9,500,000 ש"ח. בפרויקטים ייחודיים של דירות מקבלן בתל אביב באזורים אלו, המחירים עשויים להיות גבוהים אף יותר.
• צפון ישן, צפון חדש ורמת אביב: מחיר ממוצע של 60,000 עד 90,000 ש"ח למ"ר. דירת 4 חדרים בפרויקט חדש תעלה בטווח של 6,500,000 ש"ח עד 12,000,000 ש"ח.
• קו החוף ומגדלי יוקרה: מחיר ממוצע של 85,000 עד 135,000+ ש"ח למ"ר. דירות יוקרה ופנטהאוזים בקו ראשון לים עשויים לעלות מ-12,000,000 ש"ח ועד עשרות מיליוני שקלים.

כאשר בוחנים עסקאות של דירות מקבלן תל אביב, חשוב לקחת בחשבון גם את שלב הפרויקט: רכישה בשלב ה-Pre-Sale עשויה להעניק הנחה של כ-5% עד 10% לעומת רכישה בשלבי בנייה מתקדמים.

העלויות הנלוות לרכישת דירה מקבלן – מה עוד צריך לקחת בחשבון?

המחיר הנקוב בחוזה אינו העלות הסופית. הנה העלויות העיקריות שיש להוסיף לתקציב הרכישה:

1. הצמדה למדד תשומות הבנייה

תשלומים עתידיים לקבלן מוצמדים למדד תשומות הבנייה (בהתאם לרכיבים המותרים בחוק המכר המעודכן). רכיב זה עשוי להוסיף בין 2% ל-5% למחיר הדירה לאורך תקופת הבנייה, המשקפים עשרות עד מאות אלפי שקלים.

2. מס רכישה

עבור דירה יחידה, מדרגות המס מתחילות מפטור מלא עד סכום התקרה המעודכן בחוק, ועולות בהדרגה. עבור דירה שנייה או להשקעה, מס הרכישה מתחיל מ-8% מהשקל הראשון, מה שמוסיף עלות ניכרת של מאות אלפי שקלים לעסקה.

3. שכר טרחת עורכי דין

בנוסף לעורך דין מטעמכם המלווה את העסקה (כ-0.5% עד 1% + מע"מ), תידרשו לשלם גם עבור הוצאות המשפטיות של הקבלן (לרישום הבית המשותף וכד') המוגבלות בחוק לסכום מרבי של כ-5,500 ש"ח + מע"מ.

4. שינויי דיירים ושדרוגים

המפרט הטכני הסטנדרטי של הקבלן אינו תמיד תואם את הצרכים האישיים. שדרוג המטבח, תוספות נקודות חשמל, תאורה, ריצוף או מיזוג אוויר מרכזי נעים בדרך כלל בטווח של 50,000 ש"ח עד 200,000 ש"ח ואף יותר בדירות פרימיום.

5. חיבור לתשתיות ורישום

חיבורי גז, חשמל, מים ואגרות רישום שונות עשויים להסתכם בטווח של 5,000 ש"ח עד 15,000 ש"ח.

למה מומלץ להיעזר בליווי מקצועי ברכישת דירה מקבלן?

רכישת דירה מקבלן היא תהליך מורכב הכולל משא ומתן מסחרי, ניתוח נכסים והבנה עמוקה של מגמות השוק המקומי. צוות המומחים של סוסייטי נכסים, בניהולו של אלון דהאן בעל 40 שנות ניסיון בנדל"ן התל אביבי, מעניק ללקוחותיו שקיפות מלאה, ניתוחי שוק מעודכנים וליווי אישי לכל אורך הדרך. היכרות מעמיקה עם עסקאות שבוצעו באזור המבוקש מאפשרת להשיג את התנאים הטובים ביותר ולמנוע הפתעות פיננסיות.

מאת: שרה פרידמן